Albert

    

Approvazione emendamento 25.0.2000 affrancazione

News nel turbolento mondo del diritto di superficie e dell'edilizia convenzionata. Mercoledì 28 novembre è stato approvato l'emendamento 25.0.2000, che modifica sostanzialmente il comma 49-bis dell'art. 31 L 448/98, la legge sull'affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione. In sostanza, come conseguenza della insistente campagna del comitato venditori 18135 degli ultimi mesi, viene stabilito per legge il principio dell'affrancazione ex-post, cioè è possibile affrancare l'immobile anche da parte  degli ex-proprietari che non hanno rispettato all'epoca della compravendita il vincolo del prezzo massimo di cessione. L'effetto di questa affrancazione tardiva dei venditori, fatta al posto degli attuali proprietari degli immobili, secondo la modifica di legge appena introdotta, fa decadere eventuali contenziosi presenti e futuri relativi a pretese economiche di ripetizione dell'indebito ( cioè la restituzione della differenza tra prezzo massimo di cessione ed effettivo prezzo vendita riportato nel rogito). Inoltre l'effetto di questa "sanatoria" è anche quello di far decadere attraverso la procedura di affrancazione qualsiasi altro requisito o vincolo soggettivo legato a future compravendite dell'immobile (ad esempio il requisito di non essere già proprietario di altri immobili nel comune di Roma per acquistare un immobile dei PdZ). In sostanza con l'affrancazione si liberalizza pienamente la vendita di questi immobili, pur rimandendo invariato il loro status e regime giuridico di "diritto di superficie", cioè una sorta di diritto di proprietà a termine.

Questa modifica di legge, oltre a sanare in modo riteniamo tutto sommato equo il  grave problema sociale dei contenziosi tra acquirenti e venditori, inevitabilmente garantisce uno scudo e una protezione anche a quei soggetti che hanno in modo colpevole e con fini di speculazione creato il fenomeno di illegalità legato ai piani di zona: ci riferiamo a notai, Comune di Roma e a quei primi venditori che hanno tratto dalle compravendite enormi quanto indebiti guadagni. Se da un lato questa norma ripara ai guasti provocati da una forse troppo approssimativa applicazione della sentenza della Cassazione del 2015, in quanto  tutela coloro che hanno agito in buona fede, dall'altro siamo assolutamente convinti per ristabilire condizioni di giustizia ed equità per tutti i soggetti colpiti da questo scandalo ci vorrebbe un intervento legislativo e amministrativo molto più ampio. Infatti in sostanza  gli attuali proprietari rimangono sempre più severamente penalizzati da questa situazione. Se in molti casi è corretto che i venditori si  accollino le spese di affrancazione e non i folli importi di "ripetizione dell'indebito" liquidati dai tribunali,  continua a essere profondamente iniquo che:

  1. Rimangano sostanzialmente fuori dalla possibilità di beneficiare del pagamento dell'affrancazione da parte del venditori coloro che hanno acquistato a prezzo di mercato più di 10 anni fa
  2. Siano stati definiti nell'ultima delibera del comune 116/2018  dei costi di trasformazione del diritto di superficie in proprietà e di affrancazione assolutamente sporporzionati, per l'evidente intento del Comune di Roma di speculare sugli attuali proprietari degli immobili. Peraltro è chiaro come  si cerchi, con l'attuale blocco delle procedure di trasformazione, di  costringere le persone ad affrancare l'immobile e solo in un secondo momento a trasformare. In questo modo il comune di Roma  arriverebbe quasi a raddoppiare l'incasso di cifre che a nostro giudizio sono assolutamente incoerenti rispetto alle leggi e alle  procedure vigenti oltre che al senso di equità e giustizia sociale che, prima di ogni altro soggetto, gli amministratori del comune di Roma dovrebbero sentire,  essendo i principali responsabili della situazione di illegalità e tensione sociale legata all'edilizia convenzionata che stiamo vivendo in questi giorni.

Ribadiamo che l'unico modo per ripristinare una situazione di legalità ed equità è attivare le trasformazioni del diritto di superficie in proprietà per tutti i piani di zona attraverso le procedure previste dalla legge e dalla prassi amministrativa consolidata. Significherebbe annullare la grottesca interpretazione vessatoria del Comune di Roma sul vincolo di prezzo massimo "perpetuo" che nasconde il maldestro tentativo dell'amministrazione di aumentare il numero di oboli, caso unico in Italia, da versare nelle casse comunali da parte degli attuali proprietari. Bisognerebbe inoltre  rideterminare al ribasso i costi di trasformazione adottando,  almeno, gli stessi metodi di calcolo degli altri comuni italiani,  conformi alla metodologia indicata dal centro studi governativo del Formez, e non delle stime che portano lo stesso comune a guadagnare circa 6 volte, come nel caso di Colle Parnaso, la somma spesa per l'esproprio dei terreni dei piani di zona. È  evidente, ribadiamolo ancora una volta, il tentativo di fare cassa sulla pelle di persone che, in buona parte, sono state truffate dalla stessa amministrazione comunale.